Kupując mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej, automatycznie stajesz się jej członkiem. Ale kto decyduje o najważniejszych sprawach – remontach, kosztach utrzymania, inwestycjach? Często spotykanym dylematem wśród mieszkańców jest pytanie: czy za sprawne funkcjonowanie wspólnoty odpowiada zarząd wspólnoty, czy zarządca? Wbrew pozorom, to dwa różne podmioty o odmiennych kompetencjach i obowiązkach. Zrozumienie tej różnicy pomoże uniknąć nieporozumień i skuteczniej zarządzać nieruchomością.
Czym jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej to organ, który składa się z właścicieli lokali wybranych przez wspólnotę. Może liczyć jedną lub kilka osób – decyzja zależy od mieszkańców. To właśnie zarząd podejmuje najważniejsze decyzje dotyczące funkcjonowania budynku i jego finansów.
Główne zadania zarządu wspólnoty:
- reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, np. wobec urzędów czy sądów,
- podejmowanie decyzji w ramach uprawnień nadanych uchwałami właścicieli lokali,
- organizowanie zebrań wspólnoty i przygotowywanie uchwał,
- kontrolowanie wydatków i budżetu wspólnoty,
- nadzorowanie stanu technicznego budynku oraz planowanie remontów.
Zarząd działa społecznie (nie musi pobierać wynagrodzenia, ale może otrzymywać rekompensatę za swoją pracę, jeśli tak zdecydują mieszkańcy).
Kim jest zarządca nieruchomości?
Zarządca nieruchomości to profesjonalista (osoba fizyczna lub firma), którego wspólnota zatrudnia do zajmowania się bieżącą administracją i technicznym utrzymaniem budynku. Zarządca działa na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą i nie podejmuje samodzielnych decyzji strategicznych – jego rola to wykonawstwo.
Zakres obowiązków zarządcy:
- prowadzenie dokumentacji księgowej i rozliczeń finansowych wspólnoty,
- obsługa spraw administracyjnych, np. umów z dostawcami mediów,
- organizacja przeglądów technicznych i nadzór nad konserwacją budynku,
- egzekwowanie należności od mieszkańców,
- realizacja uchwał podjętych przez zarząd wspólnoty.
Zarządca otrzymuje wynagrodzenie zgodnie z umową zawartą ze wspólnotą.
Najważniejsze różnice między zarządem a zarządcą
| Cecha | Zarząd wspólnoty | Zarządca |
|---|---|---|
| Kto go wybiera? | Właściciele lokali | Wspólnota podpisuje umowę |
| Zakres działania | Podejmowanie decyzji strategicznych | Wykonywanie decyzji i obsługa administracyjna |
| Odpowiedzialność | Przed właścicielami | Przed zarządem wspólnoty i właścicielami |
| Wynagrodzenie | Zazwyczaj nieodpłatnie lub za symboliczne wynagrodzenie | Otrzymuje wynagrodzenie |
| Czy musi być właścicielem mieszkania? | Tak | Nie |
Czy wspólnota musi zatrudniać zarządcę?
Nie każda wspólnota mieszkaniowa decyduje się na zatrudnienie zarządcy. Małe wspólnoty (do siedmiu lokali) często radzą sobie samodzielnie, powierzając obowiązki zarządowi. W większych wspólnotach zarządca jest niemal niezbędny – ilość dokumentacji, rozliczeń i spraw technicznych wymaga specjalistycznej wiedzy i doświadczenia.
Kiedy zarządca może zastąpić zarząd?
W niektórych przypadkach wspólnota decyduje się na powierzenie zarządu nieruchomością zarządcy. Oznacza to, że właściciele rezygnują z tworzenia zarządu i powierzają wszystkie kompetencje profesjonalnemu zarządcy. Takie rozwiązanie często stosuje się w dużych kompleksach mieszkaniowych, gdzie potrzebna jest większa efektywność i specjalistyczne podejście do zarządzania.
Jakie są konsekwencje wyboru zarządu lub zarządcy?
Wybór pomiędzy samodzielnym zarządzaniem nieruchomością a powierzeniem tych obowiązków profesjonalnemu zarządcy ma kluczowe znaczenie dla mieszkańców.
Korzyści zarządu wspólnoty:
- większa kontrola właścicieli nad decyzjami finansowymi i organizacyjnymi,
- brak kosztów związanych z wynagrodzeniem zarządcy,
- możliwość podejmowania decyzji na bieżąco.
Korzyści zarządcy nieruchomości:
- profesjonalne podejście do administracji i rozliczeń,
- oszczędność czasu dla mieszkańców,
- łatwiejsze egzekwowanie zobowiązań finansowych.
Podsumowanie: kto ma większą władzę?
Podstawowa zasada jest prosta: to zarząd wspólnoty podejmuje decyzje, a zarządca je wykonuje. Zarząd to właściciele mieszkań, którzy reprezentują interesy wspólnoty i decydują o kierunku jej rozwoju. Zarządca to natomiast osoba lub firma, która dba o codzienną administrację i techniczne utrzymanie nieruchomości.
A więc kto naprawdę rządzi we wspólnocie? Ostateczne decyzje zawsze należą do właścicieli – to oni wybierają zarząd i decydują, czy potrzebują profesjonalnego zarządcy. Jeśli w Twojej wspólnocie pojawiają się spory dotyczące kompetencji, warto sięgnąć do statutu wspólnoty lub ustawy o własności lokali – tam znajdziesz precyzyjne regulacje dotyczące ról zarządu i zarządcy. Współpraca obu podmiotów to klucz do sprawnego i efektywnego zarządzania nieruchomością!
Artykuł powstał we współpracy z kazo.pl
